区分登記をした二世帯住宅　税制改正論点について｜相続対策や事業承継は東京【伊藤俊一税理士事務所】

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区分登記をした二世帯住宅　税制改正論点について

2013年08月30日: こんにちは東京都文京区会計事務所、税理士伊藤俊一と申します。

今回は相続税の改正の目玉の一つといわれる表題の件につき解説します。該当する方も多くいらっしゃることでしょうから、非常に関心度の高いテーマでしょう。

以下、いわゆる二世帯住宅のお話しです。

同じ屋根の下であれば、構造上区分されていて、内部でまったく行き来できない住宅であっても、
親世帯、子世帯の居住部分に対応するすべての敷地について、小規模宅地等の特例の適用を受けられるようになる
という改正が入りました。
今までは、2世帯住宅と言えば、内部で内階段なり、内ドアなりでつながっている必要があったのです。
居住用の小規模宅地等の特例は、土地の評価を、330平方メートルの範囲内で80％も評価減してくれるのです。
都心の土地で、たとえば1億円の評価の土地が、2,000万円になってしまうのですから、相続税に与えるインパクトは
非常に大きいものといえるでしょう。
この二世帯住宅の要件緩和は、平成26年1月1日以後の相続から適用されます。
また、居住用の小規模宅地等の特例は、現在は、240ｍ2までですが、平成26年1月1日以後は、330ｍ2になりますから、
広い敷地を持っている方は、2世帯住宅を建てると非常にお得になります。
この二世帯住宅は、親世帯と子世帯だけが住む住宅だけでなくアパートやマンションのような建物も対象になります。
たとえば、１階、２階それぞれ２戸計４戸あるアパートを建て、その２部屋にそれぞれ親世帯と子世帯が住み、残りの２戸を賃貸しているような場合は、親世帯と子世帯の居住部分に対応する敷地について、居住用の小規模宅地等の特例を適用することができる、ということです。
ただし、注意しなければいけないのは、この建物が区分登記をされている場合は、親世帯の部分しか、小規模宅地等の特例を適用することができない、ということです。
子供が一部資金を出すので、親と子で区分所有の登記をした場合は、子供の住む部分は対象にならないのです。
アパートやマンションだけでなく、親世帯子世帯だけの通常の二世帯住宅であっても、区分登記してしまったら、せっかくの特例緩和の適用がなくなってしまう、ということになります。（措令40の2 10）
是非、注意していただきたいと思います。
税理士等の専門家のアドバイスが極めて重要なデリケートな論点です。
ぜひお気軽にご相談くださいませ。