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不動産所有型法人の限界とその回避方法

2013年12月25日
こんにちは東京都文京区税理士伊藤俊一と申します。

本日12月25日の日本経済新聞朝刊21面に取材記事が掲載されました。あれは取材の中でも端っこの部分になりますので、ご不明な点がありましたら何なりとご連絡くださいませ。
さて、表題の件。
個人事業者の有効な節税手段として期待されるのが「法人設立」です。
とりわけ、不動産を多くお持ちの方であれば「不動産管理会社の設立」が一般的ですが、
法人を設立することでどのように税金が軽減され、どのような効果が考えられるのでしょうか。

・個人で事業を経営している場合には、その所得は個人事業主に集中します。その結果、所得税法において「超過累進税率」
(所得が多くなるにつれて税率が高くなる方式)を採用している我が国では、所得が大きくなればそれに伴って
税負担も重くなってしまいます。この所得を会社と家族従業員に分散させれば、それぞれの税率は低く抑えられ、
結果として税金の総額は小さくなります。

・法人として受け取った収入は、役員・従業員に対して給与として支払うことができます。
この支払った額については法人の経費となり、給与として受け取った金額については、所得税法の
「給与所得控除」が適用されるため、税法上の控除を最大限に活用できます。

・それならば、全て法人の名義で物件を建築してしまえばいいじゃないかと考えたくもなりますが、
そういうものでもありません。所得税は節税できても、相続税では大損なんていうことがよくあります。
物件を建築することで財産額の圧縮には寄与します。推定被相続人がこれを行えば相続税対策です。
しかし、財産を持たない法人の財産を圧縮しても何の意味もありません。法人に物件を持たせることで
節税効果が期待できるのは、「利回り」が高い物件です。
多くの場合、新築の高層マンションではなく、返済の終わった古いアパートがこれにあたります。
このような物件は、既に相続税対策の役目を終えているため、所有していても課税財産の圧縮として機能していないため、
所得税対策として活用するべきでしょう。法人に売却する際、時価が相続税評価額を下回っていれば、
それだけで相続税の節税効果が見込めます。
相続税評価額で1,000万円のものが、時価では700万円まで下落している場合です。法人に売却すれば1,000万円の建物の代わりに
700万円の現金が手元に残るため、課税財産は小さくなります。
とはいえ、この効果ばかりに目が行って「低額譲渡」と、みなされないようにご注意ください。
さて、借入金が残っている物件の場合、新設法人に移転できるでしょうか?多くの場合できません。
この場合、「信託」を活用するという方法があります。

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